כשמנכ"ל אושירה אביב כהן עומד מול הפאוור-סנטר ברחוב עתיר ידע בכפר סבא, ומרים את הראש אל בניין משרדי ההיי-טק הראשון שצומח מעל הפאוור-סנטר, במתחם O-TECH, אפשר לראות לו את הגאווה בעיניים. הבייבי הפרטי שלו, שהתבשל בבטן במשך כמעט תשע שנים, הולך לשנות את כפר סבא כולה.
אחרי שחברת סודה סטרים – אחת החברות הישראליות המצליחות בעולם – הכריזה שהיא מעבירה את מטה החברה מהאיירפורט סיטי אל כפר סבא, הכריזו גם ענקית הביטוח הבינלאומית נקסט אינשורס וחברת ההיי-טק הבינלאומית סגמנט של סתיו שחם כהן, על מעברן למתחם. כהן מגלה כי שתי חברות "גדולות יותר מסודה סטרים", נמצאות במשא ומתן מתקדם, והיד עוד נטויה. הרי יש עוד שני בניינים למלא. ב-1 ביולי 2019 הבניין הראשון כבר יעמוד על תילו, ויעברו אל חצי ממנו שתי חברות גדולות. באפריל-מאי 2020 הבניין השני כבר יושלם. הבניין השלישי יעמוד לקראת סוף 2021. בעקבות ההצלחה, כהן מאמין שחברות נדל"ן נוספות ירצו להקים מתחמים דומים בעתיר ידע.
"בהתחלה לא היה פה כלום", הוא אומר בראיון ראשון לתקשורת, "הרעיון לפרויקט היה במשרד ולא ייחסתי לו חשיבות כי אמרו שהוא מסובך. ואז, שני מתווכים קבעו איתי פגישה ואמרו לי 'אנחנו רוצים להראות לך משהו. תקדיש שעה וחצי, כולל זמן הנסיעה'. לקחו אותנו לכאן וראיתי את המקום ולא הבנתי. ביקשתי לעלות על הגג. ראיתי את הוד השרון, המושבים וצירי הדרכים, ואמרתי 'וואו'. הסתכלנו אחד על השני ואמרנו יש פה משהו. כשהבנו שהולכים לבנות את כביש 531 הבנו שאנחנו חייבים לרכוש את זה מהר. זה יותר מאשר תחושת בטן – זו התחברות. אמרנו שמכל מה שראינו עד כה, כאן אנחנו רוצים".
אבל זה לא היה פשוט.
"זה היה פרויקט מיוחד בעיני בגלל המיקום, אבל ברור שעל זה צריך היה להילחם. גם לשכנע את הבעלים (איש העסקים סמי קצב, א"א), כי לא היה פה שום דבר מיוחד, רחוב שנקרא עתיר ידע ולא נראה כל כך עתיר ידע, והעובדה שהשטח מפוצל משני צדי הכביש שזו בעיה גדולה. גם היה מאוד קשה בהתנהלות מול המחלקה לאשראים מיוחדים בבנק. לקח לנו שנה להגיע לסגירה מולם. ידענו שייקח לנו הרבה שנים להקים את המתחם בגלל זכויות הבניה הגדולות. בשורה התחתונה, אנחנו ממימנו את הרכישה בהון עצמי, ולמרות שהיו אבני דרך לרכישה מימשנו את כולה ביום אחד והקדמנו את התשלומים לכולם כדי שנוכל לעסוק בתכנון המתחם".
הרגע הזה שאתה מחליט 'על זה אני הולך', הוא מפחיד?
"זה מפחיד כמו כל פרויקט. אי אפשר ליזום בלי לקחת ריסק. הריסק היה קטן כשהבנו איפה אנחנו נמצאים ועל מה אנחנו יושבים".
מתחם O-Tech
אחרי שהקימו את אושילנד, את הפאוור-סנטר ועכשיו את O-TECH, האזור הופך להיות מבוקש, וגם המחירים עולים. אחרי עבודה כל כך קשה, כעת ברור לכהן שהכל יזרום מכוח האינרציה. "כשחברה כמו סודה סטרים, חברה גלובלית שקיבלה אישור של פפסיקו העולמית, מגיעה לכאן, אנחנו לא עושים שיווק, לא מפרסמים בעיתונים. מי שעושה את השיווק אלו החברות שמרוצות", הוא אומר, "וחוץ מזה, מלבדנו כל המגרשים בתהליך כזה או אחר של ניצול זכויות הבניה הקיימות. רק המשרדים שלנו זה 52 אלף מ"ר בלי חניות ובלי הפאוור-סנטר. הרחוב עצמו בתהליכי אישורי בנייה של 50 אלף מ"ר. כיום עתיר ידע זה אחד הרחובות המשמעותיים בוודאי בשרון, אבל גם ברמה הארצית".
אבל בהתחלה זה לא היה כך. למה במשך שנים עתיר ידע היה תקוע?
"יש מנה פלאפל ויש חצי מנה. בחיים אין חצי מנה. או שעושים משהו כמו שצריך, או שהא נתקע ואז רק כשישנה סיטואציה שהחיים מובילים לשינוי הוא משתנה. אזורי היי-טק דורשים מרחבים, מקום להירגע בו, מסעדות קרובות, שיהיה נעים גם בלילה כי לא הולכים הביתה בחמש, מקומות חניה ואסטטיות ברחוב. את כל זה אנחנו מפתחים עכשיו ולא היה קודם. מעבר לזה, כיום יש בשלות תחבורתית שלא הייתה עד היום – כביש 531, הקירבה לכביש 6 ותחנות הרכבת. עד שהגענו המגרשים היו ריקים. אנחנו עשינו 5,500 מ"ר של גן על הגג לרווחת העובדים. יש אולם אירועים וכנסים מעבר לכביש. זה עולם אחר".
כהן, בן 58, תושב משמר הנגב, גדל בבאר שבע, למד בבן גוריון, עבד כגזבר עיריית דימונה ולאחר מכן של עיריית באר שבע והיה פעיל בניהול במספר רב של חברות שלא בתחום ההנדסה. הוא עובד עם קצב מזה 26 שנים, ניהל עד שנת 2010 את חברת נספן עד שנמכרה ומאמצע 2011 הוא מנכ"ל אושירה. משרדי החברה ממוקמים כמובן בסמוך לפרויקטים שהוא מקדם בעתיר ידע בכפר סבא.
"היה ברור לנו שבמיקום כזה ובפרויקט כזה גדול, צריך לבנות את הפאזל בצורה שקולה וברורה", הוא אומר. "התלבטנו. האם לבנות קודם את המשרדים או שמא תשתיות, אבל החלטנו לקדם קודם את האושילנד. האמת, אף אחד לא הבין למה אנחנו בונים עוד פרויקט כמו אושילנד פה בעיר. אבל אנחנו ידענו שזה לא סתם עוד קניון אלא מרכז בילוי ובידור, שהוא גם טרקלין לבנייני המשרדים. לכן בנינו לא רק הסעדה ובידור בסדר גודל גדול לפרויקטים דומים, אלא גם אולמות לכנסים וכינוסים".
רוצים להישאר מעודכנים?
אבל אושילנד לא עבד בהתחלה.
"לא כך שופטים אם עסק מצליח או לא. יש פה גם עניין של יזמות והתפתחות של עיר ותעשייה. המסלול של עתיר ידע היה במסלול קבוע מראש שאליו הצטרפו גורמים חיצוניים. אנחנו הקמנו את המתחם ואת הפארק כשהכל בשל. אני מודה שיכול להיות שבראייה לאחור היינו צריכים לבנות קודם את בניין המשרדים ואז את האושלינד ואז התוצאה של האושילנד היה טובה יותר. אבל אז אני מעריך שהיה לנו קשה יותר לשווק את המשרדים. לפעמים, ובמיוחד בנדל"ן, השלם גדול מסך חלקיו. תמיד כמשלימים את הפאזל זה נראה טוב יותר".
מה היו הקשיים שנתקלתם בהם?
"לא הכל הלך חלק ולא הכל פשוט. אין פרויקט בלי קשיים. הקושי הראשון היה ויזואלי. קנינו הרבה זכויות בנייה ומגרשים, עם פרויקט הפאוור-סנטר שלא עבד טוב ולא נראה טוב. היה פה מבנה מכוער עם בטן הפוכה למרכז הקניות. לקח לנו זמן לנסות לפצח את זה והשקענו הרבה מאוד מחשבה במתיחת פנים של המבנים הסמוכים באופן שיהיה אסטטי".
כלומר?
"בהתחלה אלו היו פשוט שלושה בניינים מרובעים. פשוטים. עברנו הרבה תכניות עד שהגענו למראה הזה. היו אולי עשר גרסאות של תכנון כדי שיראה עכשווי, מאוורר, שנוח להיות בו. עכשיו הוא שובר את הלוק. האתגר הנוסף היה איך בניין משתלב עם מסחר דוגמת הפאוור-סנטר. עשינו חוצץ, ממש הפרדה פיזית, בין הפאוור סנטר והמשרדים ושתי קומות חניה עיליות. רצינו גם להשתמש בנוף שנראה מכל פינה, ולכן האחוריים של הבניין הם קירות מסך מהם ניתן לראות את השדות. גם בגלל שלובי הבניין נמצא למעלה, עשינו גם לובי משני בקומה התחתונה כך שמי שירצה ללכת לאכול יהיה לו קל. עוד אתגר שהיה לנו זה החניה, בגלל הקושי עם התקנות החדשות. בנוסף, יש את תכנית התנועה ברחוב שאותה אנחנו עדיין מנסים לשפר יחד עם הפרטנרים שלנו ברחוב. אנחנו כל הזמן חושבים איך לשפר את התנאים הסביבתיים. יש לנו שכנים ובראשם סאן דיסק שהפכו להיות WD, שהנשיא שלהם בישראל שהוא פרטנר שדוחף בצורה בלתי רגילה לשפר את איכות החיים ברחוב. ואם לסכם, אז חשבנו ששער הכניסה המזרחי של העיר חייב להיות מרשים ולכן הבניין השלישי יהיה גבוה, סוג של מאסטר פיס שיראה למרחוק ובולט יותר מאשר בתב"ע המקורית, ופה אני שמח שהעירייה דחפה אותנו לעניין הזה".
מתחם O-Tech
היה קשה לאושירה בתחילת הדרך עם אושילנד. "זה לא סוד", מגלה המנכ"ל, "זה סוג של לנסות לראות את הצרכים של השוק, מה נכון לעשות. נאלצנו לעשות שינויים ועדיין נעשים. בהתחלה לא היה פארם ועכשיו יש. את שוק האוכל אנחנו משנים. בתי הקולנוע, שהם קטר מרכזי שמושך קהל, היו חלשים עד היום ואני שמח שעם כניסת אלקו (אלקטרה) שרכשו את רשת בתי הקולנוע המקום מצליח יותר והיום גם תענוג לעשות אירועים ויש שביעות הרצון של המבלים והצופים בסרטים".
למה לדעתך הייתה פתיחה לא מוצלחת?
"קל לא היה לנו. גם היום לא קל. אבל גם קניון רמת אביב בשלוש השנים הראשונות היה מקום נכשל. TLV של גנדי שמתחיל לתפוס רוח חיים היה בית קברות. מקום כזה צריך זמן להתבשל. כבר אמרתי שפה זה לא עוד קניון אלא מרכז בילוי ובידור, ואף פעם לא אמרנו אחרת. תראה, היה ברור לנו שמי שרצה לראות תחליף או מתחרה לקניון G התאכזב. הגיעו אנשים ולא חזרו. היה לנו מאוד קשה כי לא הסברנו מהתחלה שהקונספט של המקום דומה לסינמה סיטי ראשון לציון. זה המודל של בתי קולנוע טובים ואז נאלצנו לשווק את זה נכון לקהל היעד שלנו".
מתחם אושילנד. צילום עזרא לוי
היו לכם בעיות מול G?
"G הוא מרכז קניות מכובד מהטובים במדינה, ואושילנד הוא מרכז בילוי ובידור. נדמה לי שאנחנו אף פעם לא ראינו את עצמנו כמרכז קניות שהולך להיות G משופר, אלא ההפך. אפשר לחיות בהרמוניה כשחלק מהקונים יקננו שם וחלק פה. מי שמעדיף חווית בילוי שהקניות הם על הדרך, זה אצלנו. אף אחד לא שמע אותי לא מפרגן ל-G".
אם אני שואל בעלי עסקים על מידת שביעות הרצון שלהם, מה יגידו לי?
"תמצא גם כאלה שהם מאוד מרוצים וגם שפחות, כמו בכל קניון. חשוב לציין שכל העולם הזה של מרכזי קניות עובר טלטלה מקומית ועולמית והרגלי הצריכה משתנים. יש היום הזמנות באינטרנט, לו קוסט עם טיסות במחירים מגוחכים, ומי שלמשל נוסע לחו"ל לא קונה חודש חודשיים מראש. שוב, אני מניח שתמצא בעלי עסקים מכל הסוגים, אבל עם רוח טובה יותר ממה שהיה בשנה שעברה, וזה גם מתבטא במספרים. מספר הנכנסים מהשנה הראשונה לשנייה עלה ב-20 אחוז, ומהשנה השנייה לשלישית עלה ב-18 אחוז. מה שאנחנו מנסים לעשות הוא שלגידול הזה תהיה הלימה לקניות במרכז".
תרצה להתייחס לתביעת הסוחרים בוויצמן בעניין הפתיחה בשבתות?
"זה עניין מאוד רגיש. אני לא רוצה להיכנס לזה".
ובכל זאת?
"מדינת ישראל מתחלקת לשני סוגים – הקניונים שפתוחים בשבת ואלה שלא. תסתכל על קניון הזהב בראשון לציון – הוא סגור אבל יש שמונה קניונים שפתוחים סביבו. גם פה צריך למצוא את הפשרה הנכונה וזה מה שמנסים לעשות. אין עיר שאין בשוליה מסחר פתוח בשבת".
זד
בתור אחד שהתחיל לעבוד ב OTECH ממש לא מזמן, הצטערתי לגלות שאין שום פתרון תחבורתי להגעה מ- ואל תחנת הרכבת… לא שביל אופניים ייעודי או אפילו שאטלים או קו אוטובוס שמגיע למתחם. כנראה שלא חשבו עד הסוף על העובדים שמגיעים לעבודה.