לשכת שמאי המקרקעין: "תנאי הסף למכרז לשירות שמאות לעירייה הם דרקוניים ומחייבים תיקון"

פרסום ראשון: יו"ר ועדת רשויות תכנון בלשכת שמאי המקרקעין, דני מור, שלח בחודש שעבר מכתב חריף למנכ"ל עיריית כפר סבא, איתי צחר, ובו הוא טוען כי תנאי הסף למכרז בו הוזמנו שמאי מקרקעין להגיש הצעות כדי לספק שירותי שמאות לעירייה ולוועדה המקומית לתכון ובניה – מהווים פגיעה בשמאי המקרקעין. לאור זאת הוא מבקש לתקן את תנאי הסף של המכרז.

לדבריו בחודש יולי 2019 פרסמה עיריית כפר סבא מכרז שבו נקבעו תנאי סף מיוחדים לשמאי מקרקעים ובניהם גם דרישות חריגות. על פי סעיף ג' במכרז על המציע להיות שמאי אשר "ערך 15 שומות היטל השבחה לוועדה מקומית בעיר המונה 70 אלף תושבים לפחות משנת 2017 והילך".

על פי מור, מספרן של הרשויות המקומיות במדינה שמספר התושבים בהן עולה על 70 אלף אינו רב, מה שמקטין את אפשרותם של שמאים רבים לעמוד בתנאי המכרז. לטענתו עצם קביעת סף זה, מצמצת את המספר האפשרי של המציעים ממספר אלפים למספר עשרות.

"הלכה למעשה, שמאי מקרקעין רבים עורכים שומות היטל השבחה, זאת מנגד לשמאי וועדה, ויש להם ניסיון רב בשומות היטל השבחה, שכן הם עובדים מול רשויות רבות יותר", כתב. "הניסיון והמקצועיות של שמאים אלה אשר במהלך עבודתם מכירים מספר רב של ועדות, בוודאי אינם פחותים מאלה של שמאי וועדה. תנאי סף זה יוצר מצב כי גורמים בעלי ניסיון רב בשנים, היקף עבודה והיכרות עם רזי המקצוע, אינם יכולים לגשת למכרז".

תנאי סף נוסף שמור מוצא בעייתי נמצא בסעיף ד' והוא קובע כי המציע "הינו שמאי שהופיע בפני ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה ו/או בפני שמאי מכריע ב-8 מקרים לפחות משנת 2017 ואילך".

"מאחר ושמאים מספקים שירותי שמאות מסוגים שונים ואינם מתמקדים אך ורק בשירותים לרשות מוניציפאלית, ייתכן ורבים מהם אשר הופיעו בפני ועדת ערר או שמאי מכריע קודם לשנת 2017 פעמים רבות וכן פחות מ-8 פעמים משנת 2017 ואף ביצעו שומות בהספק מירבי שלא במסגרת זו, לא יוכלו לעמוד בתנאי הסף של המכרז", הוא מסביר. "על כן, עולה החשש כי אף תנאי סף זה מצמצם את מספר השמאים אשר ביכולתם להתקבל למכרז בצורה דרמטית, מבלי לעמוד על דרישות המקצועיות עצמן אשר נדרשות משמאי העובד מול וועדה לתכנון ובנייה וכן העירייה עצמה".

היועצת המשפטית לוועדת המכרזים בעירייה, עו"ד אילה זיו, ענתה למור ב-18 באוגוסט השנה. "במשך שנים רבות נבחרו ברשויות מקומיות בארץ שמאים בדרכים שונות", כתבה. "בחוזר מנכ"ל 8/16 נקבע כי דרך המלך לבחירת יועצים (ושמאים בכלל זה) הינה פרסום מכרז פומבי. לפיכך, פרסמה העירייה מכרז פומבי 7/19 בנושא. יצוין כי חלק הארי של העבודה נשוא המכרז הינה עריכת שומות היטל השבחה עבור הועדה המקומית. לפיכך, הן תנאי הסף והן ציון האיכות נוסחו כך שינתן בהם משקל מהותי לניסיונו של השמאי המציע בנושא היטל השבחה כשמאי הפועל מטעמה של ועדה מקומית".

לדבריה במדינת ישראל יש 24 רשויות מקומיות המונות מעל 70,000 תושבים. "המשמעות היא שיש לפחות כ-100-200 שמאים העונים על תנאי הסף. לפי האמור במכרז, בכוונת העירייה לבחור 4 שמאים וכן עוד 2 שמאים בעתודה. עולה מהאמור לעיל כי המכרז נוסח באופן המאזן בין הרצון לאפשר לשמאים רבים להגיש הצעות, לבין הרצון של הועדה המקומית לעבוד עם שמאים מקצועיים ומנוסים כשמאי וועדה מקומית בנושא היטלי השבחה. למעלה מן הצורך יצוין כי ככל והעירייה תהיה מעוניינת בשמאות מקצועית וספציפית בנושאים אחרים כגון התחדשות עירונית, היא שומרת לעצמה הזכות לפרסם הליך תחרותי לבחירת שמאי ייעודי לנושא. לאור כל האמור לעיל נדחתה בקשתך לשינוי תנאי הסף, והמכרז ימשיך להתנהל כסדרו".

על פי עו"ד זיו כשנפתחה תיבת המכרזים הוגשו 37 הצעות למכרז והן נבחנות בימים אלו.

מור לצומת השרון: "התשובה בוודאי שלא מספקת אותי. אבל זה דבר שחוצה רשויות וזה מסוג הדברים שצריך לקיים עליהם דיון רחב יותר בנוכחות הגורמים המחליטים. חלק מהמשמעות של זה אומר שמה שהיה הוא מה שיהיה. אנחנו לא רוצים להנציח את המצב הקיים אלא להביא גיוון ויכולות נוספות".

אבל נשמע הגיוני לדרוש שייגשו למכרז רק שמאים בעלי ניסיון.

"שמאים הם בעלי הכשרה טובים והם כאלה שעמדו בבחינות, מגיעים מתחומים רחבים והם פעילים, מחזיקים משרדים ופעמים רבות מתמודדים מול רשויות ויש להם היכרות עם התחום. לכן לשים תנאי סף מגבילים ודרקוניים כבר בנקודת הפתיחה זה דבר שהוא מהותי ולכל הדעות ומחייב תיקון".