שמאי מקרקעין בכפר סבא נדרש לבסס את חוות דעתו על נתונים אמפיריים אשר מפורסמים במקורות רשמיים של המדינה והגופים הכפופים לה. בין המקורות הנפוצים: אתר רשות המסים, אתר רשות מקרקעי ישראל, אתר משרד המשפטים משרד הפנים ומשרד האוצר.
במקרים רבים, לצורך זיהוי מגמות בשוק המקרקעין נדרש שמאי מקרקעין בכפר סבא לבצע ניתוחים סטטיסטיים. באתר הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי יכול השמאי למצוא מידע מגוון אשר יתרום בצורה מכרעת לאיכותה ודיוקה של שומת מקרקעין.
דוגמה לפלט לנתוני מחקר הלמ"ס לשנת 2017 (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי):
דוגמה לפלט לנתוני מחקר הלמ"ס לשנת 2017 (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה ומחקר כלכלי)
מהנתונים עולה כי אחוז המבוגרים בגילאים בין 55 ומעלה בכפר סבא עומד על כ – 28%.
באתר הלמ"ס קיימים נתונים נוספים רבים כמו היקף התנועה בכבישי ישראל. מחקרים אלה חשובים ביותר לשמאי מקרקעין בכפר סבא. נתון של היקף התנועה בכביש יכול לסייע לשמאי לבצע אמדן כדאיות כלכלית להקמת תחנת דלק, מרכז מסחרי ועוד.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על השינויים התכנוניים הצפויים בכפר סבא:
שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך להכיר את תכנית המתאר הכוללנית כס/2035. התכנית הינה תכנית "מתאר". תכנית מתאר מתווה את מדיניות התכנון לעשרות השנים הקרובות. תכנית המתאר מתווה הוראות בקשר לנושאים כמו צפיפות הבנייה, תוספת זכויות בנייה, הוראות להתחדשות עירונית ועוד.
שמאי דירות בכפר סבא יכול להסיק מהתכנון המוצע מתחמים בהם יגדל היצע הדירות ובאילו מתחמים מספר הדירות לא ישתנה. על פי הוראות התכנית, במרכז העיר צפויה תוספת של 2,340 יחידות דיור, בדרום מזרח העיר יתווספו 2,500 יחידות דיור ועוד.
שמאי דירות בכפר סבא צריך שלים לב להוראות התכנית לעניין שטחי המסחר. על פי התכנית, בדרום מערב העיר ובצפון מערב העיר יתווספו כ – 110,000 מ"ר של מסחר ובצפון בן יהודה יתווספו 75,000 מ"ר מסחר.
להלן מפת התכנית (קרדיט לוועדה המקומית לתכנון ובנייה):
להלן מפת התכנית לעניין שטחי המסחר (הוועדה המקומית לתכנון ובנייה)
תוספת של שטחי מסחר תורמת לקופת העירייה (הכנסה מארנונה לעסקים) ומחייה את הסביבה הקרובה. יחד עם זאת, במקרים מסויימים, שימושי מסחר יכולים לגרום להפרעה ועומס על שכונות המגורים.
במידה ואישור תכנית גרם ו/או עתיד לגרום לירידת ערך במקרקעין יש לפנות לשמאי ירידת ערך מומחה. במידה ולדעתכם ירד ערכו של ביתכם, עליכם להיעזר בשמאי מקרקעין בכפר סבא לצורך בדיקת אפשרותכם לתבוע פיצוי בגין ירידת ערך מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על התנאים שחייבים להתקיים לצורך תביעה בגין ירידת ערך מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה:
לצורך הגשת תביעה מכח סעיף 197 צריכים להתקיים התנאים הבאים:
- ירידת הערך לא חלה עקב התנאים המפורטים בסעיף 200 לחוק התכנון והבנייה. בסעיף 200 מנויים מצבים בהם לא תהיו זכאים לפיצוי מכח סעיף 197 לחוק. בין התנאים: שינוי בתחומי אזורים, הגבלת מספר בניינים, קביעת מרווח בין בניינים ועוד.
- למרות האמור בחוק, שמאי מקרקעין ירידת ערך מומחה בכפר סבא יודע כי המגמה בפסיקה הינה כי שלילת פיצוי מפגיעה בקניינו של אדם צריכה להיות מבוססת ביותר ולא להיגזר מהחוק היבש.
- התביעה צריכה להיות מוגשת עד 3 שנים מיום אישור התכנית הפוגעת.
- על המקרקעין להיות "גובלים". הגם אם בין החלקות מפריד כביש שכונתי צר ו/או שטח פתוח צר – יראו במקרקעין כגובלים.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על הפיצוי הדו שלבי "הלכת חממי":
על פי הלכת חממי, נקבי כי במקרה שמקרקעין מופקעים (נלקחים מהפרט) ומשנים את ייעודם, יעשה שימוש בהלכת חממי והפיצוי יינתן בשתי פעימות.
דוגמה: שווי דונם בייעוד מסחר 2,000,000 ₪. הדונם הופקע במלואו לצרכי דרך. ידוע ששווי דרך הנו כ – 10% מהשווי השכיח בסביבה. לפיכך, הפעימה הראשונה של הפיצוי הינה 90% משווי המגרש, 1,800,000 ₪.
הפעימה השנייה הינה בגין הפקעת הדרך מהפרט אל הכלל והפיצוי יינתן על שווי המקרקעין לאחר אישור התכנית, 200,000 ₪.
בפועל, קבלתו את שווי המגרש, רק בשתי פעימות.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בכפר סבא על מיסוי מקרקעין:
- מיסוי המקרקעין השכיח והנפוץ הינו מס שבח והיטל השבחה. יחד עם זאת, רבים שוכחים את המיסוי שצריך לשלם לרשות מקרקעי ישראל.
- בגין ביצוע פעולה במקרקעין אשר מוחכרים מרשות מקרקעי ישראל, בחלק מהמקרים, תדרשו לשלם לא מעט מסים.
- במאמר זה אנו נפרט על סוגי המס ששמאי מקרקעין בכפר סבא צריך לדעת.
- היטל השבחה – היטל ההשבחה הינו מס אשר אינו מתייחס לעליית השווי במקרקעין מכח התייעלות המשק. המס משולם אך ורק על שיפור תכנוני שייזמה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בכפר סבא.
להלן דוגמה של חישוב היטל השבחה על ידי שמאי היטל השבחה:
ברשותכם בית בן 30 שנה. לאחרונה אושרה תכנית אשר מתירה הקמת מרתף בגודל 100 מ"ר. כיום, אתם מעוניינים למכור את הבית וברצונכם לדעת כמה כסף יישאר בידיכם.
שמאי מקרקעין בכפר סבא אמור להניח כי חייו הכלכליים של הבית הנם כ- 50, 60 שנה. לפיכך, ייתכן ואין כדאיות כלכלית להקמת המרתף נכון ליום אישור התכנית. במקרה זה, השמאי "ידחה" את התשלום המתבקש על ידי הוועדה המקומית לעוד 30 שנה (תום חייו הכלכליים של הבית).
אם שווי מ"ר מבונה מרתף הינו 6,000 ₪, לפיכך תשלום היטל ההשבחה יעמוד על 600,000 כפול 50% (שיעור המס), 300,000 ₪ שלוש מאות אלף ₪.
פניה לשמאי מקרקעין מומחה בכפר סבא והגשת התנגדות לתשלום המס בצירוף תחשיב הדחייה, יכול להפחית את תשלום המס ב – 80%.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין מיסוי מקרקעין על מס שבח:
- מס השבח משולם בגין עליית ערך במקרקעין שמקורה בהתפתחות הכלכלית המדינית. המס משולם על פער בין מחיר הרכישה לבין מחיר המכירה.
- שמאי מקרקעין בכפר סבא נדרש לשליטה מלאה על ההנחות והפטורים מתשלום מס השבח על פי חוק מיסוי מקרקעין.
- בין הפטורים הנפוצים – פטור עד 4,500,000 ₪ במכירת דירה יחידה מזכה, פטור ממס שבח עד שנת 2014 ותשלום מס ליניארי מוטב.
- פטור חלקי או מלא בגין מכירת נכס מקרקעין אשר תמורתו מושפעת מזכויות בנייה נוספות. הפטור ניתן מכח סעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין.
- שמאי מקרקעין בכפר סבא צריך לבצע אמדן שווי זכויות הבנייה ולהעמיסן על שווי הדירה עד לתקרת הפטור המשתנה.
למאמר המלא: מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בכפר סבא.
במשרדנו, פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין. למשרדנו הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
אתר: https://shamay-mekarkein.com/
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי ועלול להשתנות. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
