האם בעתיד הקרוב בעת רכישת בית, הבנק ישלח לנו רחפן עם אלגוריתם ממוחשב שיעריך את הנכס במקום לייעד שמאי אנושי? בשנת 2020 זו בהחלט שאלה המעסיקה גורמים רבים מעולם הנדל"ן.
הרגולטורים הפדרלים בארה"ב, על פי הפרסומים, מגדילים מ- 250,000 $ ל- 400,000 $ את שווי הבתים הפטורים מהערכה אנושית. בכך הם מאפשרים לבצע הערכות שמאות מרחוק על ידי רובוטים ותוכנות מחשב, וזאת מתוך מחשבה על חסכון בכסף לעבודת השמאי והשלמת עסקאות בצורה מהירה יותר.
מהנדס בחברה בארה"ב שפיתחה כלי רובוטי חכם להערכת שמאות, אמר לאחד העיתונאים כי "הכלי משתמש באלגוריתמים, מכונות לומדות, רשומות ציבוריות, נתוני מנועי חיפוש נדל"ן, ומידע ממתווכים ומשתמשים בכדי ליצור הערכות שווי מדויקות יותר ויותר".
הוא הסביר כי דגמי הכלי מתאמנים על בסיס יומי במטרה להיות מתוחכמים יותר. חלקם בוחנים תמונות חיצוניות בכדי לקבוע טוב יותר את האטרקטיביות של צדו החיצוני של הנכס הנשקף מהרחוב. הפרסומים מדווחים כי החברה מעודדת מדענים וחוקרי נתונים להמשיך ולשפר את האלגוריתמים של המוצר ולפתח שיטות מדויקות אף יותר להערכת שווי הנכסים, לדוגמה: יכולת האלגוריתם לשקול כיצד זמני הנסיעות והקרבה לפארקים משפיעים על ערך הבית.
כלים רובוטיים לביצוע הערכות שמאות עושים שימוש בבינה מלאכותית בכדי לשפר את הדיוק של תוכנת הערכת הנכס. הרובוט של החברה המוזכרת מצויד בטכנולוגיה חדשה לזיהוי תמונות שיכולה להתעמק גם בתמונות של הנכס למכירה ולזהות תכונות עיקריות, כגון: משטחי מטבח, קמינים ואריחי אמבטיה שיש להם משקל במחיר המכירה. גורמים בחברה מסבירים כי הרשתות העצביות המלאכותיות של התוכנה 'למדו' לזהות תכונות על ידי בחינת מיליוני תמונות של נכסים, וכי הכלי פותח בהשראת המוח האנושי והדרך בה הוא מפרש חפצים ותמונות, ובכך יכול לאמוד את איכות הבית ואת המראה החיצוני שלו, להבחין בין גימורים איכותיים וגרועים ולפענח מאפיינים רבים בבית, כגון: מיקום, גודל הנכס במטר מרובע, מספר חדרי האמבטיה ואף תכונות מורכבות יותר כגון: סוג הרצפות, המשטחים ואפילו אם חצר הבית מטופחת.
עם זאת, על פי הפרסומים, נציגי החברה ציינו כי לדעתם ההערכות מספקות ערך לשמאים האנושיים ואינן מבקשות להחליף את הצורך בהם.
האם בעתיד הקרוב רובוטים צפויים להחליף את עבודת השמאים?
לדברי שמאי המקרקעין אוהד גרינברג, ממשרד גרינברג'ס שמאות, האפשרות הזו רחוקה בתכלית מתרחיש ממשי. "ההערכות האוטומטיות מבוססות בעיקר על נתונים ציבוריים אשר דווחו על ידי המוכר, עורך דינו או מי מטעמו, ובמקרים רבים קיים חוסר דיוק והבנה של הדיווח הכוללים טעויות בשטחים, קומות, רישום ההצמדות וכדומה. אין שום רובוט או תוכנה כרגע בעולם המסוגלים לעלות על טעויות אלו, ולכן עלולה להיווצר הטעיה די רצינית לציבור בהצגת נתונים רק על פי הדיווחים".
מהן הסכנות בהתבססות על הערכת שמאות שבוצעה בידי כלי ממוחשב בלבד?
"הכלי עשוי בנוסף לפספס גורמים קריטיים אחרים שיש להם משקל משמעותי על ערך הנכס. בחינת הנכס נעשית על ידי סריקת תמונות ולא מתוך מבט אמיתי ומקיף. התמונות לא יכולות לשקף את מצב הנכס לעומקו והליקויים הנסתרים בדירה, כמו למשל בעיות נזילה וריח של טחב, חדרים שניבנו ללא היתר, זיהוי נכס שעבר שיפוץ, בעיות רישוי וזיהוי בנכס ועוד. שמאי אנושי מגיע לדירה, סורק בעיניו ובודק הכל, מהתחלה ועד הסוף, והוא יודע בדיוק מה עליו לחפש.
"מעבר לכך, ישנם כל כך הרבה פרמטרים בעלי השפעה שיש לקחת בחשבון, שרק שמאי אנושי מנוסה יידע להתייחס אליהם ולהעריך את השפעתם הכלכלית. לדוגמה, מצב שוק הנדל"ן באזור בו הנכס נמכר, כמה זמן ייקח לדירה ללא חניה להימכר לעומת דירה עם חניה, מהם המאפיינים הסוציו-אקונומיים של השכונה ושל העיר וכיצד הם משפיעים על מחיר הנכס, מה עתיד להיבנות באזור, האם צפויה הפקעת קרקעות (בשל הרכבת הקלה, לדוגמה) ועוד. יש מאות פרמטרים המשפיעים על ערך הנכס העכשווי והעתידי ואת כל אלו יש לקחת בחשבון.
"היבט נוסף הוא עניין היצירתיות המחשבתית שתוכנת מחשב לא יכולה לבצע. לדוגמה, במקרים של היטלי השבחה, שמאי מנוסה יידע האם יש אפשרות להפחית את ההיטל וכיצד. כך גם במקרים של שינוי ייעוד של נכס כאשר צריך לקבוע מה המשמעות לכך והאם היא לטובת הקונה או שלא.
"ביצוע הערכת שווי לא מדויקת שתבוצע על ידי טכנולוגיה ממוחשבת בלבד, עשויה לסכן באופן משמעותי גם את שוק המשכנתאות במידה והוא יבוסס על הערכות שווי שאינן מדויקות".
כיצד לדעתך ניתן יהיה בכל זאת לנצל באופן מיטבי את הטכנולוגיה המתקדמת בהערכות שמאות?
"בדיוק כפי שנציגי החברה המפתחת את הטכנולוגיה אמרו: לשלב את המידע המתקבל מהתוכנה עם עבודתו של השמאי האנושי, ואף להעסיק שמאים באופן פרטי בחברות אלו אשר יעזרו בניתוח הנתונים ובפסילת עסקאות המדווחות בצורה שגויה לפני הצגתם לקהל הרחב. הטכנולוגיה המתקדמת מבורכת והיא כבר מסייעת לשמאים בימים אלו במציאת מידע ועסקאות נדל"ן שונות, אך היא רחוקה עדיין מהצגת תמונה מלאה ומדויקת. הטכנולוגיה אמנם יכולה לספק כלים טובים מאוד לקבלת חלק מהנתונים, אך עדיין נדרש ניתוח אנושי ויכולת סיוע מצד שמאים מוסמכים. הטכנולוגיה כיום אינה יכולה לספק תחליף ראוי לעבודתו המיומנת, המקצועית ובעלת הגמישות המחשבתית של השמאי האנושי".
משרד גרינברג'ס שמאי מקרקעין פועל משנת 1994 ומתמחה בשירותי שמאות, יעוץ נדל"ני וניהול נכסי דלא ניידי. המשרד בעל ניסיון רב ומקיף במגוון רחב של תחומים וכיום פעילותו העיקרית היא בתחום הקיימות והבניה הירוקה. המשרד מספק יעוץ והכוונה בנושא פיתוח בר-קיימא והתחדשות עירונית בדגש על נושאים אלו, תקן 5281 הישראלי ונושאים נוספים.
משרד גרינברג'ס שמאות מקרקעין
כתובת המשרד: רחוב מור 16, כפר סבא
טלפון: 077-5080138
אוהד גרינברג. צילום: רונן רוטפרב
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
