על מנת להתמודד עם מורכבות הליך ההוצאה לפועל של פרויקט התחדשות עירונית יש שאימצו לאחרונה נורמה פסולה, לפיה יזמים מבטיחים לבעלי הדירות "הבטחות שווא" ללא כל בסיס וטרם ביצוע בדיקות היתכנות מקדמיות, והכל במטרה אחת בלבד: להיות היזם שיבחר לבצע את הפרויקט.
לשיטתם של אותם יזמים, המו"מ האמיתי יחל לאחר חתימת ההסכם העיקרי, ובכך בעצם הם כובלים את הבעלים בהתחייבות ארוכת טווח שבסופה יתברר לדיירים ש"הבטחות לחוד ומציאות לחוד". בסופו של דבר, לאחר שמתברר (בדרך כלל לאחר החלטת רשות תכנונית) כי היזמים לא יכולים "לפרוע" את הבטחותיהם שניתנו בתחילת הדרך, מצפים היזמים כי הדיירים יסכימו לתיקון ולסטייה מהתמורה החוזית, שכן ממילא "אף יזם לא יוכל לתת יותר".
כדי להימנע ממצבים שבהם "הבטחות לחוד ומציאות לחוד" מניסיוננו, אפשר להסתמך על "חמישה כללי הזהב" שייצרו עבורכם תהליך נכון ויעיל, שיספק בטחון במקסום תמורות ריאליות ויגדיל את הסיכוי להתממשות והצלחת הפרויקט:
בחרו עו"ד שילווה את הבעלים ויסייע בבחינת ההצעות והמציעים השונים
במסע ארוך ומורכב מסוג התחדשות עירונית, יש להסתייע כבר בשלב המקדמי בעו"ד מקצועי ובעל ניסיון בתחום, שידע לארגן את הבעלים, לנווט את התהליך בבטחה ולהביאו לקו הסיום תוך מקסום זכיות הבעלים. חשוב להדגיש, כי במסגרת פרויקטים מסוג התחדשות עירונית הבעלים אינם נדרשים לשאת בשכ"ט אנשי המקצוע מטעמם ומי שישלם את שכרם הוא היזם שייבחר לבצע את הפרויקט כחלק מהתמורה לה זכאים בעלי הדירות ולכן, בחירת עו"ד לליווי בתהליך הינו צעד מתבקש עוד טרם נפנה לקבלת הצעות.
שמירה על עיקרון שלושת השי"נים
אל תהיו שושואיסטים. הקפידו על עקרון שלושת השי"נים: שקיפות, שוויון ושיתוף בעלי הדירות. על הבעלים בכלל ונציגות הבעלים בפרט לשמור על כלל ברזל זה עוד מראשית התהליך במטרה להבטיח, כי הפרויקט ינוהל בתמיכת כלל הבעלים שירגישו שותפים לדרך.
בחינת ניסיון היזמים המציעים
בעת קבלת הצעות היזמים יש לבחון את הניסיון הביצועי של אותם יזמים בפרויקטים דומים בכלל וניסיונם בביצוע פרויקטים באזור הרלוונטי בפרט. יזמים חסרי ניסיון נוטים לספק הצעות שלא תואמות את המציאות התכנונית וההתכנות הכלכלית או המסחרית לביצוע הפרויקט ומובילים את הבעלים למסע ארוך שכישלונו היה ידוע מראש.
עריכת מכרז יזמים לביצוע הפרויקט
בנוסף לפניה ב"קול קורא" ליזמים לקבלת הצעות לביצוע הפרויקט חייבו את היזמים המציעים להתייחס למכרז אותו תכינו מבעוד מועד עם אנשי המקצוע מטעמכם ואשר יכלול את כל הסוגיות המהותיות והרלוונטיות לפרויקט שלכם.
עריכת המכרז באופן יעיל וסדור תשקף לכם תמונה בהירה ותקל עליכם בשלב הבא בו תרצו להשוות בין ההצעות ובמידת הצורך לבצע מקצה שיפורים עם מי מהיזמים באילו מהסוגיות.
מכרז יזמים נכון מקצר אפוא את שלב המו"מ עם היזם שייבחר היות והוא נוגע בכל הסוגיות המהותיות בהתקשרות ומחייב את התייחסות היזם עוד בשלב הבחירה בו האינטרס של היזם לספק את התשובה המלאה והמקסימאלית.
דרישה לירידה לרזולוציות תכנוניות ככל שניתן בשלבים המקדמיים
בפרויקטים של הריסה ובנייה בהם זכויות הבנייה ידועות ניתן לדרוש, כי היזמים ימדדו כל דירה ויפיקו סקיצות תכנוניות מפורטות וברורות שיצורפו להסכם ההתקשרות. בפרויקטים של פינויבינוי בהם יש לייצר תב"ע יש לבחון ולבדוק את תוכנית המתאר ו/או תוכנית האב, לקיים פגישה בעירייה עם הגורמים הרלבנטיים כדי להבין האם החלום של היזם עשוי להתגשם למציאות.
זכרו, גורל הפרויקט שלכם נמצא בידכם. ככל ותשכילו לדבוק בכללי הזהב ותנהלו את התהליך בצורה שקולה ללא מניעים זרים כבר מראשיתו של הפרויקט, כך תגדילו את הסיכוי שהחלום, בסופו של יום, יהפוך למציאות.
הכותב הינו שותף במשרד עו"ד מינצר-כרמון, נסים ושות' המתמחה בייצוג בעלי דירות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית
לשאלות ובירורים ניתן לפנות בפרטי הקשר הבאים:
כתובת: בר כוכבא 16 בני ברק "בית נועה" קומה 6.
טלפון:03-5622980
פקס:03-5622981
עורך דין גיל ברזידה. צילום:עוז זיו
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
