בשנים האחרונות, מודל הבניה הירוקה הופך יותר ויותר לקו מנחה מאשר מגמה טרנדית. בישראל, כמו במרבית המדינות המתפתחות ברחבי העולם, מאמצים מודלים של בניה ירוקה בבניינים ובמגדלים במידה מואצת.
עם זאת, מודל הערכת שווי הנכסים טרם השתנה ועל אף שבניה ירוקה משפרת באופן משמעותי את הנכס ומשביחה אותו, שמאים בישראל מבצעת הערכות שווי לנכסים אלו במתכונת של הערכת שמאות "רגילה".
מחקר שהוצג לפני מספר שנים בסימפוזיון בבינלאומי לחקר נדל"ן (IRERS), ב- INSPENS, והתייחס לנכסים שנבנו במודל בניה ירוקה במלזיה, זיהה את האלמנטים החשובים של התכונות "הירוקות" בבניינים והשפעתם הרלוונטית על שווי הנכס, כאלמנטים שצריכים לקבל התייחסות בעת הערכת שמאות. נתונים מאת 37 שמאי נדל"ן מקצועיים נאספו ונותחו, ונמצא כי 21 תכונות ירוקות בבניינים שנבנו בשיטת בניה ירוקה תורמים משמעותית להעלאת שווי הנכס ולכן נדרשים להתווסף לבדיקת הערכת שמאות.
המחקר אישר כי לתכונות "ירוקות" שנוצרו ממאפיינים שונים של בנייה ירוקה יש השפעה על ערך הנכס ויש לקחת אותם בחשבון בהליך הערכת שווי. שמאי המקרקעין אוהד גרינברג, ממשרד גרינברג'ס שמאות, מתייחס לתוצאות המחקר ואומר: "הערכת שווי נכסי הנדל"ן כיום, צריכה לקחת בחשבון את כל התועלות והערכים המוספים הנוצרים מתכונות ירוקות. הקצאת מודלים של בניה ירוקה בישראל, כמו לדוגמה בעיר כפר סבא ובערים נוספות, מציגה את הצורך בשינוי המבנה של תהליך הערכת שווי הנכסים שנבנו בבניה ירוקה".
אילו תכונות ירוקות נמצאו במחקר ככאלו המעלות את שווי הנכנס?
"בין 21 התכונות שנמצאו במחקר כמעלות את שווי הנכס, נוכל לראות לדוגמה שיפור האוורור והתאורה הטבעית בנכס אשר חוסכים אנרגיה וחשמל. כשמדובר בנכסי נדל"ן מסחריים, האלמנטים הללו (אוורור ותאורה) נמצאו כמשפרים משמעותית את הפרודוקטיביות של העובדים בבניין ובכך מעלים את ערך הנכס עבור ארגונים וחברות.
"תכנון וניהול בר-קיימא המושגים ומספקים אלמנטים נוספים של הערכת שווי הנכס, בשל אפשרויות התחבורה הציבורית לגרים בו, הנאה מהפארקים הסמוכים, וחשיפה לנופים כשמדובר בשטחים פתוחים.
"מחזור מי גשם מעלה את שווי הנכס באמצעות החיסכון המושג לדייריו במים, וטכנולוגיות חוסכות מים חשמל שהן חלק ממודל של בניה ירוקה, מעלים את שווי הנכס אף הם".
מהי הבעייתיות במבנה הערכת שווי נכסי הנדל"ן כפי שהוא כיום?
"הבעייתיות נובעת מכך, שמערכות הדירוג של הבניה הירוקה שבוחנות את האלמנטים הירוקים ששולבו בבניה מודדות רק את ההשפעה הסביבתית שלהם ואינן פועלות להפיכת השדרוגים הללו למונחים פיננסיים. מערכות אלו לא כוללות אלמנט השוואתי בין המאפיינים של בניין בבניה ירוקה ובניין בבניה סטנדרטית, ותרגום היתרונות של התוכנות הירוקות לערך כספי בכדי לקבוע את שוויו האמיתי השמאי של הנכס".
מה היה מן הראוי לעשות?
"לתפישתי, בעת הערכת שמאות לנכסים, יש להתמקד גם בדירוג התכונות הירוקות של הבניין על פי מערכות הדירוג השונות, ולהצמיד לכל תכונה ערך כלכלי, כך שערך השמאות הכולל בסופו של דבר, ישלב גם את הערכים הללו, שיש להם יתרונות כלכליים אמיתיים בפועל. במילים אחרות, חשוב שמקצוע השמאות יעריך אלמנטים של בניה ירוקה מבחינה פיננסית, תוך התחשבות בתכונות הירוקות בקביעת שווי השוק".
האם יש בישראל תמחור שונה בין נכסים שנבנו בבניה ירוקה ובין כאלו שלא?
"בישראל עדיין אין הבדל משמעותי בעסקאות בצורה מובהקת, אך בהחלט ישנה מגמה שהולכת לכיוון, בעיקר אצל אוכלוסיות עמידות, אשר מתעדפות נכסים בשכונות ופרויקטים שנבנו על פי עקרונות הבניה הירוקה, ולראייה אנו רואים, כי מחירי הדירות בשכונה ירוקה בכפר סבא גבוהים יותר והביקוש להן גבוה יותר, בין היתר בזכות התכנון הסביבתי ואיכות הבניה. קיים צורך ביצור מודעות לנושא. כשאנשים מגיעים לראות נכס, חשוב שישימו לב לעניין הבניה הירוקה והערכים המוספים שלה. יש כיום בישראל מספר חברות בניה אשר פועלות על פי עקרונות אלו וכן חברת בניה גדולה אשר מובילה את תחום הבניה הירוקה ובונה רק במודל זה תוך הבנה כי עולם הנדל"ן הולך לשם.
"במקומות אחרים בעולם, מגמת הבניה הירוקה מוטמעת בהיקפים גדולים וזה בעיקר כיוון שזה מגיע מהממשלה והגורמים המדיניים המתגייסים ונותנים התייחסות לכך, ואנשים לוקחים את הדברים הללו בחשבון ויודעים לתת ביטוי ליתרונות הללו".
כיצד משרד גרינברג'ס שמאות פועל בתחום?
"אנו מספקים ייעוץ והכוונה בנושא פיתוח בר-קיימא והתחדשות עירונית בדגש על נושאי הקיימות ובניה ירוקה, תקן 5281 הישראלי, בוחנים השפעות סביבתיות, פיתוח בר קיימא ובניה ירוקה, תחום חדש יחסית במשרד אשר צובר תאוצה, ובו נבדקת השפעת ההיבטים סביבתיים ופיתוח בר קיימא על שווי הנכסים".
משרד גרינברג'ס שמאות מקרקעין
כתובת המשרד: רחוב מור 16, כפר סבא
טלפון: 077-5080138
קישור לאתר
אוהד גרינברג. צילום: חיה גולד
אוהד גרינברג. צילום: רונן רוטפרב
רוצים להישאר מעודכנים?
כתבה שיווקית
