הערת אזהרה בהתחדשות עירונית: מה עושים כדי לא להיכנס למילכוד מול היזם

שאלה חשובה בהתחדשות עירונית היא ההשפעה של הערת אזהרה על מיזמים. קודם כל חשוב להבין במה מדובר. הערת אזהרה היא פרוצדורה משפטית המהווה חלק מהותי מכל מיזם במסגרת התחדשות עירונית. אף שרבים נוטים שלא לייחס לה חשיבות יוצאת דופן, הרי שלא פעם הערת האזהרה היא זו שעשויה לעשות את ההבדל בין פרויקט מוצלח שיחצה את קו הסיום, לפרויקט שייתקע ואולי אף ייגנז.

רישום הערת האזהרה נעשה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין ומופיע בנסח הטאבו. תכליתו: התחייבות של בעל הזכויות בנכס לביצוע עסקת מקרקעין (או להימנע ממנה). הערת אזהרה כשמה כן היא: תמרור שנועד להתריע בפני כל מתעניין פוטנציאלי כי קיימת התחייבות באשר לנכס ולמנוע עסקאות מקבילות. במיזמי פינוי-בינוי ותמ"א 38, הערת אזהרה נרשמת לטובת החברה היזמית, כחלק מעסקת התחדשות עירונית מול בעלי הזכויות בבניין או במתחם, מתוך כוונה לשמור על הפרויקט מפני סיכונים ולהביא למימושו.

הערות אזהרה, חשוב לציין, לא נועדו להגן רק על בעלי הדירות המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אלא גם על היזם ועל הרוכשים או המשקיעים העתידיים. כך, רישום הערת אזהרה מספק ליזם את הביטחון לפעול להשלמת הפרויקט ולמנוע מצב שאם אחד הדיירים מחליט על מכירת הנכס, מי שייכנס בנעליו יחליט פתאום לפתוח את ההסכם מחדש ולקחת את הפרויקט צעד אחורה.

גם עבור מי שחפץ לרכוש דירה בפרויקט התחדשות עירונית, חשוב לבדוק את הערת האזהרה. קיומה הוא בדרך כלל סימן שיש רוב חתימות ליזם.

רישום הערת אזהרה הוא נושא קריטי. לצערי, המציאות מלמדת שרבים מבעלי הדירות שמבקשים לקדם התחדשות עירונית בכלל לא מבינים את האפקט של הערת אזהרה על הנכס שלהם ועל הפרויקט. צריך להבין: הערת אזהרה תפקידה להעיד על התכנות מעשית לקידום הפרויקט – ולכן למועד בו היא נרשמת יש חשיבות דרמטית. רק כאשר יש רוב של 67% חתימות על ההסכם המשפטי – ליזם יש את המנדט הנדרש מהם לקדם את הליכי התכנון והרישוי לקראת הוצאת ההיתר – ורק זה השלב שבו אני מאפשרת לרשום הערות אזהרה בנסח טאבו, אחרת זה מתכון לצרות.

לא פעם ולא פעמיים יזמים מבקשים לרשום הערות אזהרה אחרי הסכמה של 50% מבעלי הדירות, ואני גם מכירה מקרים שבו דרש היזם לרשום הערת אזהרה כבר מהחותם הראשון על העסקה – ומבלי שיש לו את הסכמות מצד יתר הדיירים.

המשמעות היא שכל מי שנרשם לנכס שלו הערת אזהרה בעצם כבול ליזם. ברמה הפרקטית הוא לא יכול לבצע שום עסקה – מכירה, שעבוד או אפילו העברת זכויות ליורשים ללא אישור ממנו. וכך, במקרים בהם היזם לא מצליח לאורך שנים לקדם את הפרויקט, בעל הדירה מסונדל.

עורך דין המייצג דיירים במיזמי התחדשות עירונית, ומאפשר רישום הערות אזהרה טרם השגת הסכמות לביצוע העסקה מצד 67% מבעלי הזכויות – אינו עושה את עבודתו נאמנה. יש עורכי דין שלמרות הפרות או חוסר קידום מתחם על ידי היזם אינם עושים דבר כדי למנוע או להסיר אותן.

וכך, אם היזם זונח את ההתחייבות שלו ולא מתקדם, בעלי הדירות נתקעים פעמיים: גם עם פרויקט שלא יוצא לדרך וגם עם הערות אזהרה על הדירות שלהם.
כדי למנוע תרחיש כזה, לפני שאני מאפשרת ליזם לרשום הערות אזהרה, אני דורשת לקבל ייפוי כוח בלתי חוזר למחיקת הערת אזהרה, ייפוי הכוח הזה הוא כלי משפטי חיוני, שמאפשר למחוק הערות אזהרות, כמו למשל במקרים של הפרת הוראות ההסכם מצד היזם, או בסיטואציה שהיזם נכשל בהשגת רוב. בכל הסכם משפטי מול היזם, אני מדגישה בבירור באיזה תנאים ועילות ניתן להשתמש בצעד הזה.

להערות אזהרה יש היבט חשוב נוסף שמתייחס לרישום הערות אזהרה לטובת הרוכשים החדשים. כאשר מתקבל היתר הבנייה והיזם מתחיל למכור את הדירות, אני מחייבת אותו להתחשב גם בבעלי הדירות הקיימים. כחלק מההסכם, אני לא מאפשרת ליזם לרשום הערות אזהרה לטובת הרוכשים הפוטנציאליים עד לקבלת המפתחות לדירות החדשות, מה שמצריך אותו לספק לאותם רוכשים ערבות בנקאית. תנאי זה שאני דורשת מהיזם גם שומר על הדיירים וגם מהווה זרז לסיום הבניה בזריזות, משום שהיזם רוצה להחליף את הערבות שהעמיד ברישום הערת אזהרה.

במקרה שהיה, התבקשתי לייצג דיירים בפרויקט התחדשות עירונית במרכז הארץ שנקלע למבוי סתום. על אף שהיזם לא הצליח אפילו לגרד הסכמות של 50% מהדיירים, הוא הזדרז לרשום הערת אזהרה לכל מי שהתקשר עימו. בינתיים הפרויקט עמד במקום, ומימושו עמד בסימן שאלה. והדיירים? הם נותרו חסרי אונים. לכאורה עורך הדין שלהם אמור היה לפעול: לבטל את הערות האזהרה ולהעביר לי פרויקט נקי – אלא שתיאוריה לחוד ומציאות לחוד.

כשזה מצב העניינים, התבקשתי לחלץ את הפרויקט, ולמרות שסיכויי ההצלחה נראו נמוכים, הצלחנו להביא יזם חדש, שהתחרה עם היזם שהחתים פחות מ50%. הצגתי לשני היזמים את ההסכם המשפטי החדש שערכתי עבור הדיירים. מדובר בהסכם שבו הדיירים אלו שקובעים את התנאים למימוש הפרויקט – ומי מהיזמים שמקבל את התנאים, זוכה לאור ירוק מהרוב הנדרש של הדיירים להתקדם".

בסופו של דבר היזם החדש הסכים לתנאי ההסכם המשפטי בעוד שהיזם הקיים לא, ולכן המושכות עברו ליזם החדש. הצלחנו גם למקסם את התמורות, וגם את התנאים בהסכם, עם הסכם משודרג ומפרט טכני משופר ויוקרתי הרבה יותר ממה שהיה להם עם היזם הקודם – וכמובן ולא פחות חשוב: במסגרת ההסכם, התחייב היזם החדש לקחת על עצמו את כל ההתעסקות באשר להערות האזהרה שכבר נרשמו לדיירים".

השורה התחתונה ברורה – רישום הערת אזהרה הוא הרבה מעבר לצעד טכני. לפני שחותמים על עסקת התחדשות עירונית, הכרחי להבין את השלכות שלה – ופה לפונקציה המשפטית תפקיד מכריע. עורך דין בעל היכרות עמוקה עם תחום ההתחדשות העירונית, הוא לא מותרות אלא הכרח. הוא זה שיידע לספק רשת הביטחון לדיירים.